Навигация по сайту
(044) 000-00-00
(095) 842-45-27
(097) 426-14-32
г.Киев, ул. Киквидзе 31
×

Коттеджная западня

недостроенный котеджный поселокНесовершенство земельного законодательства, низкая квалификация отдельных застройщиков, а иногда и откровенное желание нажиться на доверчивости покупателей загородной недвижимости ведут к появлению обманутых инвесторов. Как не попасть в ловушку недобросовестного девелопера?

«Сегмент коттеджного строительства, — рассказывает Александр Охрименко, председатель Наблюдательного совета банка «Центр», — образовался на волне строительного бума в период 2005-2008 гг. В то время высокий спрос на загородные домовладения и мода на коттеджные городки спровоцировали появление многих девелоперских компаний, которые таковыми являются только по названию. Как правило, это небольшие компании, созданные исключительно для реализации одного проекта и не имеющие достаточной квалификации в этом сегменте бизнеса. Долгое время на это закрывались глаза, поскольку быстрый рост цен на коттеджи перекрывал непрофессионализм такого рода девелоперов. Но теперь, когда цены на недвижимость остановились, можно заметить, что большая часть проектов — неудачны и обречены на провал».

«В Украине лишь 30% девелоперов, реализующих проекты коттеджного строительства, которые выполняют свои обязательства перед частными инвесторами», — отмечает глубину ситуации Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика».

Кроме того, как полагает Наталья Доценко-Белоус, адвокат, старший юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры», всему происходящему на рынке загородного жилья в какой-то степени способствует само законодательство, нет четкого определения понятий «коттедж» и «коттеджный поселок». Следовательно, не раскрыты и требования к застройщику.

«На данный момент отсутствует четкое нормативное регулирование отношений застройщика и покупателя коттеджа, что в свою очередь усложняет их», — добавляет Тимур Бондарев, управляющий партнер адвокатского объединения Arzinger. Не существует и реально действующих механизмов привлечения застройщика к ответственности за невыполнение обязательств перед конкретным инвестором.

В отличие от строительства многоквартирных домов, которое регулируется Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом», строительство коттеджей осуществляется на основании общих нормативных актов.

«Недоговорки» стали тенденцией

«После финансового кризиса, -комментирует Дмитрий Сичкарь, старший юрист АК «Коннов и Созановский», — так называемые недоговорки со стороны девелоперов коттеджных городков увеличились, что связано с желанием продать объект в условиях низкой покупательной активности». Все чаще встречаются расхождения между рекламными проспектами и реальным положением вещей (нарушение сроков сдачи, увеличенное расстояние от Киева, отсутствие полноценной инфраструктуры). «Это случается настолько часто, — добавляет Максим Копейчиков, адвокат, партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры», — что можно говорить о тенденции. Все девелоперы склонны приукрашивать свои планы, что зачастую достаточно сильно отличается не в лучшую сторону. Застройщики, а точнее, люди, занимающиеся продажами, на определенном этапе вполне могут сами верить в то, что они рассказывают. Однако в процессе реализации проекта некоторые девелоперы не в силах побороть искушение построить на месте, предназначенном для спортивного клуба, еще три-четыре коттеджа». И все это застройщику «сойдет с рук», поскольку, как отмечают юристы, на данный момент не существует реального правового механизма, который бы заставил девелопера выполнить указанные обязательства. «Реально механизм побуждения застройщика к строительству обещанного, к примеру, SPA-центра, отсутствует. Даже в случае удовлетворения иска инвестора исполнить решение будет практически невозможно. Как показывает практика, застройщики не идут на подписание договоров, предполагающих обратные выкупы, предоставление обеспечения или значительные штрафные санкции при уклонении от обязательств, не связанных непосредственно с коттеджами», — говорит М.Копейчиков.

Одна из самых распространенных хитростей, по словам А. Охрименко, система оплаты за коттеджи, которая базируется на принципе «плавающей стоимости», — когда цена коттеджа может изменяться в процессе строительства. «Чаще всего такого рода уловки заложены в разделы договора, описывающие права и обязанности сторон. Они включают скрытые оговорки относительно обязательств по выплатам дополнительных платежей, связанных с подорожанием материалов и работ. В отдельных случаях инвесторы, чтобы исключить мошенничество с материалами, оплачивают только строительные работы, а материалы покупают самостоятельно», -рассказывает эксперт.

«Очевидно, — комментирует Т. Бондарев, — что довольно часто в строительстве трудно установить твердую цену, поскольку это относительно длительный процесс, в течение которого могут существенно измениться цены на строительные материалы и подрядные работы. Тем не менее во избежание неконтролируемого увеличения цены в договоре следует предусмотреть условия корректировки цены: установить привязку к обменному курсу, определить максимальное значение, до которого может быть увеличена цена».

Также достаточно серьезную опасность для инвестора составляют договора на покупку построенных домовладений в готовых коттеджных городках.

В отдельных случаях они умышленно навязывают покупателю дополнительные работы по достройке, утеплению и благоустройству коттеджа по заведомо завышенным ценам.

Кроме того, по наблюдениям А. Охрименко, много «недоговорок» таится в договорах на обслуживание инфраструктуры коттеджного городка. «В последнее время стала популярна уловка, когда сам коттедж продают по заниженной цене, но при этом покупатель обязан ежемесячно оплачивать услуги охраны, уборку общественных территорий и прочее по завышенной цене», -резюмирует эксперт.

«Многие проблемы, — говорит Т. Бондарев, — возникают также в случае подписания договоров застройщиками со многими субподрядчиками. Вследствие этого все недостатки работы или задержки со сроками ее выполнения застройщики перебрасывают именно на них, фактически уклоняясь от ответственности по объекту. При этом следует помнить, что согласно ст. 838 Гражданского кодекса Украины именно подрядчик несет ответственность за выполнение всех работ перед заказчиком, а последний, в свою очередь, лишен права предъявлять любые претензии к субподрядчикам».

Поскольку коттеджи и земельные участки под ними продаются в большинстве случаев по типовым договорам, не следует особенно рассчитывать на гарантирование прав покупателя. «Соответствующие договоры, -отмечает Т. Бондарев, -как правило, тщательно прорабатываются юристами по заказу застройщика с целью максимального обеспечения их интересов и минимизации рисков. Покупателю, желающему внести изменения в такие договора, вероятнее всего, откажут. Однако даже если застройщик согласен внести изменения в договор, то и это не дает должной гарантии, ведь застройщик является юридическим лицом, которое может в любое время прекратить свою деятельность. Поскольку владельцы не несут ответственности по обязательствам юрлица, а последнее может иметь небольшие активы в собственности, то, соответственно, отсутствует тот, кто бы реально отвечал за возможные нарушения».

Тем не менее существуют некоторые способы уменьшения рисков невыполнения застройщиком своих договорных обязательств, например страхование, поочередная оплата работ, размещение средств, внесенных покупателем, на инвестиционный счет застройщика с возможностью снятия их последним только после полного исполнения обязательств. Однако такие меры сегодня не распространены.

На ошибках не учатся

По словам юристов, им достаточно часто приходится встречать обманутых потребителей загородной недвижимости.

Но называть конкретных девелоперов и их проекты они отказываются. Как комментирует Н. Доценко-Белоус, никто из юристов не возьмет на себя ответственность озвучивать данную информацию в силу недостаточного количества аргументов. Однако, отмечают юристы, практически вся Киевская область является зоной риска для частного инвестора. Сегодня в любом районе области можно наблюдать, как выстраиваются очереди за участками по цене в $30 000. «Рыночная стоимость данных участков гораздо выше, — говорит Н. Доценко-Белоус, — и уже этот факт должен насторожить. Однако люди идут, покупают. Как правило, в подобных случаях все закрыто за ширмой предварительного договора, где нет никакого аудита. Подписывая его, и, что самое интересное, нотариально удостоверяя, покупатель думает, что тем самым получил гарантии, полагая, что факт нотариального заверения обезопасит его от возможных неприятностей».

Наводим справки

Одним из самых настораживающих факторов при вычислении недобросовестного застройщика, по мнению А. Охрименко, является отсутствие опыта девелоперской компании в реализации готовых проектов по коттеджному строительству. Многие девелоперские компании, по словам эксперта, фактически созданы недавно и только под конкретный девелоперский проект. Это во многом делается для того, чтобы в случае провала проекта было проще его обанкротить. Немаловажное значение для оценки надежности девелоперской компании играет размер проекта и доля его готовности. «На данный момент крайне рискованно связываться с коттеджным проектом, который не на стадии завершения строительства. Слишком много существующих проектов могут быть реализованы только в условиях новой волны ипотечного бума, а до этого они будут просто в полузамороженном состоянии», -говорит А. Охрименко.

Кроме того, по мнению А. Попова, должны насторожить негативные отзывы о компании со стороны инвесторов, которые уже пользовались услугами застройщика (такая информация есть на различных форумах о недвижимости), низкие, по сравнению со среднерыночными, цены, а также нежелание компании предоставить разрешительную документацию перед заключением договора.

«Рекомендаций для проверки недобросовестности застройщика, — отмечает Т. Бондарев, -существует много, но прежде нужно осознавать, что стопроцентно эффективного способа не существует. Существуют многочисленные случаи, когда вполне добросовестный и надежный застройщик, столкнувшись с объективными трудностями, не сумел выполнить взятые на себя обязательства по постройке объектов недвижимости. Такие примеры можно было наблюдать в период кризиса».

«Стоит уделить внимание и приобретению прав на коттеджи и земельные участки под ними, — рассказывает М. Копейчиков. -Осуществляется это по разным схемам, и структурирование сделки зависит от этих схем.

Есть сделки достаточно простые типа «пришел-увидел-купил», а есть сделки, предполагающие начало инвестирования еще на стадии оформления разрешительной документации».

«В случае приобретения коттеджа на этапе строительства, — рассказывает Т. Бондарев, — инвестор фактически приобретает право на объект, который будет создан в будущем, и право собственности на который еще юридически не возникло». В таком случае инвестору целесообразно требовать от застройщика документы, которые подтверждают законность использования земельного участка под строительство пригодность соответствующего участка для возведения объекта определенного типа, наличие разрешительных документов на начало строительства, а также надлежащим образом согласованного плана будущего объекта недвижимости, полномочность лица, заключающего договор от имени застройщика или организации продавца.

Сделка недействительна

Признание недействительности сделки, со слов юристов, может быть принято только вследствие соответствующего обращения к суду. При этом наиболее распространенным основанием признания договоров недействительными является несоблюдение формы договора купли-продажи. Существуют также примеры признания сделок недействительными и вследствие невыполнения сторонами взятых на себя обязанностей.

«Высокие» отношения

По мнению экспертов, Украина еще очень далека от культуры продаж и отношений между застройщиком и покупателем. «На данном этапе, — констатирует М. Копейчиков, — эти отношения строятся, как и все в нашем государстве, — где-то «на авось», в чем-то «как попало», в общем -«что хочу, то и творю».

«Нам, — добавляет Н. Доценко-Белоус, — более близка культура мошенничества. Начиная с 2005 года (афера с «Элита-Центр»), и по сегодняшний день продолжает расти армия пострадавших.

Но, как показывает практика, такие ситуации ни чему нас не учат. Украинцы продолжают бездумно покупать виртуальную абстракцию. Значит, высок еще уровень доверия, значит, не до конца исчерпали себя возможности потребления. В данном случае необходимо говорить о вмешательстве со стороны государства. И первое, что оно должно сделать — запретить привлекать средства на этапе строительства. Второе — регистрировать сделки застройщика. И, наконец, третье — ужесточить контроль над строительством».

«В отношении последнего, -считает А. Попов, — необходимо ввести пеню за задержку строительства. Плюс совершенствовать процесс лицензирования застройщиков».

Кроме того, по мнению эксперта, государству необходимо жестко наказывать застройщиков, которые так или иначе обманули инвесторов. Если будет прецедент, то желающих нарушить взятые обязательства будет меньше.

Наверх